خرید خانه احتمالاً بزرگ‌ترین خریدی است که افراد انجام می‌دهند. شاید برای شما هم پیش‌آمده باشد که برای خرید خانه مورد نظر خود نیاز به پول بیشتری داشته باشید. اوراق مسکن (تسه) از جمله تسهیلاتی می‌باشد که بانک مسکن برای ساخت یا خرید خانه برای افراد در نظر گرفته است. یعنی افراد می‌توانند با خرید اوراق وام مسکن، امکان خرید یا ساخت خانه مورد نظر خود را فراهم کنند.
اما استفاده از این وام شرایطی دارد که اگر قصد خرید این اوراق را دارید می‌توانید از بانک مسکن در رابطه با شرایط اوراق وام مسکن سوال کنید.
ما نیز در این مطلب به شما کمک خواهیم کرد که اطلاعات لازم در رابطه با این اوراق را به‌دست آورید. اما به خاطر داشته باشید که قبل از اینکه اقدام به ثبت نام و دریافت وام خود کنید، مطمئن شوید که توانایی پرداخت وام را دارید.
اوراق مسکن "تسه" چیست؟
اوراق مسکن “تسه” وامی است که برای خرید ملک یا زمین گرفته می‌شود. این اوراق توسط بانک مسکن منتشر و در بازار فرابورس مورد معامله قرار می‌گیرد.
وام گیرنده برای خرید یا نگهداری خانه یا ساخت و تعمیر املاک و مستغلات از آن استفاده می‌کند و موافقت می‌کند با گذشت زمان، معمولاً در یک سری پرداخت‌های منظم، آن را بازپرداخت نماید. در این مدت ملک به عنوان وثیقه برای تأمین وام عمل می‌کند. یعنی تا زمانی که وام آن پرداخت نشود، در مقابل، ارزش خانه شما به عنوان ضمانت است. در صورتی که قادر به ادامه بازپرداخت وام نباشید، وام‌دهنده می‌تواند خانه شما را پس گرفته و آن را بفروشد تا پول خود را دریافت نماید.
اگر می‌خواهید بدانید برای خرید اوراق وام مسکن باید از کجا اقدام کنید، ادامه این مطلب را بخوانید.
شما می‌توانید مستقیماً از طریق بانک مسکن و شعب آن این وام را دریافت کنید. همچنین می‌توانید از یک کارگزار یا مشاور مالی استفاده کنید و با حساب کارگزاری خود اقدام به خرید اوراق مسکن نمایید.
هنگامی‌که با کارگزاران تماس می‌گیرید، آنها همه موارد را در مورد این وام به شما خواهند گفت و اینکه قیمت و شرایط وام اوراق مسکن را توضیح خواهند داد.
دریافت مشاوره از متخصصان این حوزه مطمئناً بهترین کمک برای شما خواهد بود. انتظار می‌رود که دررابطه‌با شرایط دریافت وام اوراق مسکن جواب این پرسش‌ها را بدانید:
- چه نوع وامی می‌خواهید؟
- دقیقاً چه ملکی را می‌خواهید خریداری کنید؟
- چقدر می‌خواهید وام بگیرید و برای چه مدت؟
- میزان نرخ بهره‌ای که می‌خواهید با آن وام بگیرید چه‌قدر است؟
روش‌های خرید اوراق مسکن
جهت خرید اوراق مسکن می‌توان از طریق خرید اوراق بهادار و یا خرید از صندوق پس‌انداز مسکن اقدام کرد.
محمود شایان مدیرعامل بانک مسکن دررابطه‌با خرید تسهیلات مسکن بدون سپرده بیان کرده است که: "پرداخت تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده به نحوی است که ۵۰% مبلغ تسهیلات از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن و ۵۰% مابقی از محل منابع بدون سپرده (مجموعاً تا سقف‌های ابلاغی تسهیلات خرید مسکن اوراق گواهی حق‌تقدم)، پرداخت می‌شود. به‌این‌ترتیب متقاضیان فقط برای نیمی از تسهیلات نیازمند خرید اوراق هستند."
تفاوت این دو در مدت بازپرداخت وام می‌باشد. دوره بازپرداخت از روش خرید اوراق ۱۲ سال و از طریق تسهیلات بدن سپرده ۵ سال است. خرید اوراق وام مسکن به روش‌های زیر امکان‌پذیر است:
بانک
در ایران به دلیل آنکه تنها بانک مسکن اوراق مسکن"تسه" را منتشر می‌کند، بنابراین از شروط دریافت وام بانک مسکن داشتن حساب سپرده ممتاز است که در ازای سپرده‌گذاری در این حساب، اوراق دریافت کنید یا اگر حسابی در این بانک ندارید برای بازکردن حساب صندوق پس‌انداز یکم اقدام نمایید و به مدت یک سال موجودی خود را در این حساب نگهداری کنید. پس از گذشت یک سال امکان دریافت اوراق مسکن برای شما فراهم می‌شود.اما گاهی افراد برای خرید یا ساخت ملک مورد نظر خود فرصت کافی ندارند، در این صورت باید از روش دیگری اقدام کنند.
معامله در بورس
همان‌طور که در ابتدای مطلب هم گفته شد، اوراق مسکن در بازار فرابورس با نماد "تسه" معامله می‌شود؛ بنابراین شما تنها با دریافت یک کد بورسی از کارگزاری می‌توانید اقدام به خرید این اوراق نمایید. به عنوان کارمزد معاملات درصدی از حساب سرمایه‌گذار به هنگام خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن از حساب سرمایه‌گذار کسر می‌شود. به دلیل اینکه این اوراق معاف از مالیات هستند، کارمزد معاملات اوراق تسهیلات مسکن همانند کارمزد سهام قابل معامله معادل مقادیر زیر می‌باشد:
- کارمزد خرید: ۰.۰۴۹%
- کارمزد فروش: ۰.۰۲۴%
شاید معامله در بورس برای برخی از افراد سخت به نظر بیاید، در این صورت متقاضی دریافت اوراق مسکن می‌تواند با مراجعه به شعب بانک مسکن در سراسر ایران، برای خرید اوراق تسهیلات بانک مسکن اقدام نماید. ساده‌ترین مسیر برای خریداران اوراق وام مسکن همین روش می‌باشد. اما قیمت خرید از هریک از روش‌های گفته شده تفاوتی با یکدیگر ندارند.
شرایط دریافت وام اوراق مسکن چیست؟
در صورت درخواست وام برای خرید مسکن مهر، در نظر داشته باشید که شرایط دریافت وام اوراق مسکن، داشتن سند ملک است. یعنی ملکی که قصد خرید آن را دارید وام دیگری نداشته باشد و وام مسکن مهر آن تسویه شده باشد.
از دیگر شروط دریافت وام مسکن موارد زیر است:
- سن بنا بیش از ۲۵ سال نباید باشد (سن بنا از تاریخ صدور اولین پروانه ساختمانی در نظر گرفته می‌شود)
- مبلغ وام بیشتر از ۸۰% ارزش ملک نباید باشد.
- متقاضی وام نباید در سیستم بانکی سابقه چک برگشتی و بدهی سررسید شده داشته باشد.
- متقاضیان دریافت وام از طریق خرید اوراق تسهیلات بانک مسکن از سامانه معاملاتی بورس، باید در سامانه سجام حتماً ثبت‌نام نمایند.
قیمت اوراق وام مسکن چقدر است؟
درگذشته اوراق تسهیلات بانک مسکن به‌صورت غیر منسجم مورد معامله قرار می‌گرفتند، اما از زمانی که این اوراق در بازار فرابورس پذیرش و معامله شدند، قیمت گذاری و معاملات آنها به‌صورت ضابطه‌مند و هدفمندتر انجام شد. می‌توانید از سایت بانک مسکن (https://www.bank-maskan.ir/bonds-price) از قیمت اوراق مطلع شوید.
اما قیمت اوراق در بازار فرابورس مانند قیمت سایر سهام بر اساس میزان عرضه و تقاضایی که وجود دارد تعیین می‌شود. هرچه عرضه بیشتر باشد، قیمت اوراق کم‌تر و بالعکس هرچه تقاضا بیشتر باشد، قیمت اوراق افزایش می‌یابد؛ بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که قیمت اوراق تسهیلات طبق دامنه نوسان مشخص بازار در روز نوسان می‌کند و تعیین می‌شود.
مدت اعتبار اوراق مسکن چه مدت است؟
بانک مسکن هر ماه اوراق جداگانه‌ای منتشر می‌کند که قیمت این اوراق با یکدیگر متفاوت است. به طور مثال تسه ۹۹۰۲؛ قسمت تسه که نشان‌دهنده اوراق بهادار بانک مسکن است، قسمت عدد که ۹۹۰۲ است یعنی بانک در اردیبهشت‌ماه سال ۹۹ این ورق را منتشر کرده است.
از کجا تشخیص دهید کدام اوراق را باید خریداری نمایید؟ مناسب‌ترین اوراق برای شما کدام می‌باشد؟ قیمت اوراق و تاریخ انقضا ماز جمله موارد قابل اهمیت در رابطه با مناسب بودن اوراق است.
هرچه به تاریخ انقضا و سررسید اوراق نزدیک‌تر شویم، قیمت خرید اوراق ارزان‌تر و هرچه تاریخ انتشار اوراق جدیدتر باشد قیمت آن گران‌تر است.
مهلت انقضا اوراق از زمان انتشار تا دو سال بعد از آن می‌باشد، بعد از گذشت ۲ سال از تاریخ انتشار اوراق ابطال می‌شوند و امکان دریافت وام دیگر وجود ندارد. ممکن است این مدت تا ۶ ماه نیز تمدید گردد.
در مثال فوق که تسه ۹۹۰۲ بود، زمان ابطال این ورق اردیبهشت ۱۴۰۱ است، احتمال دارد تاریخ انقضا تا مهرماه ۱۴۰۱ نیز تمدید شود.
امکان دارد از زمان خرید اوراق تا مرحله دریافت وام حدود دو ماه زمان نیاز باشد؛ بنابراین به تاریخ انقضا و ابطال اوراق حتماً توجه نمایید و در صورت نیاز با مسئول مربوطه در بانک مسکن مشورت کنید.
برای دریافت اوراق تسهیلات بانک مسکن، چه مقدار اوراق باید خرید؟
شرایط استفاده از خرید اوراق وام مسکن (اوراق تسهیلات بانک مسکن) خرید اوراق تسه می‌باشد. هر فرد باتوجه‌به مبلغ موردنیاز باید نسبت به خرید تعداد مشخصی تسه اقدام نماید.
مبلغ سقف دریافت وام برای افراد مجرد و متأهل متفاوت است. همچنین مبلغ وام برای خرید ملک در تهران نسبت به خرید ملک در شهرستان یکی نمی‌باشد.
به گفته مدیرعامل بانک مسکن: "سقف تسهیلات اوراق گواهی حق‌تقدم برای زوجین معادل ۲۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای دارای بالای دویست هزار نفر جمعیت مبلغ وام معادل ۱۶۰ میلیون تومان و برای سایر شهرها معادل ۱۲۰ میلیون تومان است که متقاضیان این تسهیلات در بازه زمانی ذکر شده می‌توانند تا ۵۰ درصد مبلغ تسهیلات تا سقف مشخص را از محل تسهیلات بدون سپرده دریافت کنند."
زوجین در تهران برای خرید انواع وام مسکن تا سقف ۲۴۰ میلیون تومان (۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن و ۴۰ میلیون تومان وام جعاله) یعنی ۴۰۰ برگ تسه (۲۵ میلیون و ۲۴۸ هزار تومان) باید خریداری نمایند. هزینه خرید ۴۰۰ برگ تسهیلات بانک مسکن یا همان تسه برابر ۲۱ میلیون و ۴۰ هزار تومان می‌شود اما ۸۰ برگ تسهیلات (۴ میلیون و ۲۰۸ هزار تومان) نیز بابت وام جعاله باید پرداخت شود که در مجموع حدود ۲۵ میلیون تومان می‌شود.
برای افراد مجرد تا سقف ۱۴۰ میلیون تومان (۱۰۰ میلیون تومان وام مسکن و ۴۰ میلیون تومان وام جعاله) می‌توانند تسهیلات دریافت کنند یعنی ۲۰۰ برگ تسه (۱۴ میلیون و ۷۲۸ هزار تومان). در شهرستان‌ها افراد مجرد تا سقف ۶۰ میلیون تومان و به میزان ۱۲۰ برگ سهم (۶ میلیون و ۳۱۲ هزار تومان) پرداخت می‌نمایند.
در جدول زیر به تفکیک، مبلغ وام و تعداد برگه سهم قابل‌خرید برای هر فرد مشخص شده است:
بازپرداخت وام مسکن با نرخ بهره ۱۷٫۵ درصد است که برای املاک در مناطق با بافت فرسوده ۱۶ درصد است. برای پرداخت وام مسکن ۱۲ سال طی اقساط ماهانه فرصت پرداخت دارید.
دریافت‌کننده وام با استفاده از دفترچه اقساط که از بانک مسکن دریافت می‌کند، نسبت به پرداخت اقساط به روش ساده اقدام می‌کند. در غیر این صورت پرداخت اقساط به روش پلکانی و باتوجه‌به نرخ تورم پرداخت می‌شود. در روش پلکانی، مبلغ اقساط به تدریج افزایش می‌یابد و در سال اول نسبت به سال‌های آینده مبلغ کمتری دریافت می‌شود.
مدارک لازم برای دریافت وام تسهیلات اوراق بانک مسکن
می‌توانید مدارک مورد نیاز برای اشخاص حقیقی و حقوقی جهت تشکیل پرونده تسهیلات ساخت مسکن را از سایت (https://www.bank-maskan.ir/required-documents-6) مشاهده نمایید این مدارک عبارتند از:
اشخاص حقیقی
- اصل و کپی تمام صفحات اسناد مالکیت
- اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالکین (تمام صفحات)
- اصل و کپی بنچاق (در صورت لزوم و تشخیص شعبه)
- اصل و کپی تمامی نقشه‌های معماری مورد تأیید شهرداری مربوطه (ممهور به مهر شهرداری)
- اصل و کپی کلیه مجوزهای ساختمانی مربوطه اعم از پروانه، عدم خلاف و ...
- نقشه سازه مربوطه (در خصوص پروژه‌های بیش از یک واحد)
- اخذ قرارداد آسانسور در صورت وجود آسانسور
- استعلام تسهیلاتی و استعلام چک‌های برگشتی برای دارندگان حساب‌جاری
- تصاویر مربوط به هزینه‌های قابل‌قبول (عوارض شهرداری و انشعابات)
- تکمیل نمونه فرم‌های مربوطه
نکته: در صورت تکمیل بودن مدارک فوق و تأیید کلیه مراتب توسط شعبه ذی‌ربط، مدت زمان لازم جهت ارسال پیش نویس به دفترخانه حداقل ۲۸ روز کاری می‌باشد .
اشخاص حقوقی
اصل و کپی اساسنامه شرکت (انجام عملیات احداث در موضوع فعالیت شرکت می‌بایستی درج شده باشد)
- اصل و کپی آگهی تأسیس ثبتی شرکت (حداقل مدت‌زمان فعالیت شرکت از تاریخ ثبت می‌بایست یک سال تمام باشد)
- اصل و کپی آگهی‌های تغییرات ثبتی شرکت
- ارائه کد اقتصادی و شناسه ملی شرکت
- اصل و کپی تمام صفحات شناسنامه و کارت ملی اعضای هیئت‌مدیره، سهام‌داران ۱۰ % و بیشتر و صاحبان امضای شرکت
- اصل و کپی تمام صفحات اسناد مالکیت
- اصل و کپی کلیه مجوزهای ساختمانی مربوطه اعم از پروانه، عدم خلاف و...
- اصل و کپی بنچاق (در صورت لزوم و تشخیص شعبه)
- تصاویر مربوط به هزینه‌های قابل‌قبول (عوارض شهرداری و انشعابات)
- اصل و کپی نقشه‌های معماری مورد تأیید شهرداری مربوطه (ممهور به مهر شهرداری)
- نقشه سازه مربوطه (در خصوص پروژه‌های بیش از یک واحد)
- اخذ قرارداد آسانسور در صورت وجود آسانسور
- اظهارنامه مالیاتی و صورت‌های مالی حسابرسی شده توسط حسابرس مستقل مربوط به ۳ سال اخیر شرکت
- لیست اعضا ممهور به مهر اداره کل تعاون (در خصوص شرکت‌های تعاونی مسکن)
- تکمیل نمونه فرم‌های مربوطه
مزیت خرید اوراق مسکن نسبت به سپرده‌گذاری
تعداد خریداران مسکن که از اوراق سپرده استفاده می‌کنند افزایش یافته است زیرا این امر می‌تواند به شما کمک کند زودتر به تبادل قرارداد بپردازید و روند خرید یا شروع به ساخت را تسریع کنید.
زمان تفاوت زیادی در بازار املاک ایجاد می‌کند و اگر به‌سرعت حرکت نکنید، می‌توانید ملک مورد نظر خود را از دست بدهید یا با تورم موجود قیمت مصالح ساختمانی برای ساخت ملک افزایش یابد، در این صورت شما متضرر خواهید شد.
مزایای استفاده از اوراق خرید وام تسهیلات مسکن
- این ودیعه سپرده تحت پوشش قانون حمایت از اعتبار مصرف‌کننده ملی است و به دلیل اینکه تحت نظارت دولت و قانونی است، افراد با اطمینان بیشتری می‌توانند نسبت به دریافت آن اقدام کنند.
- از طرفی اوراق سپرده می‌تواند برای افرادی که سپرده نقدی لازم را ندارند در دسترس و مناسب‌تر باشد.
- از دیگر مزایا این اوراق این است که بدون نوبت در اختیار متقاضی وام می‌گیرد.
- این وام را صرفاً متقاضیان خرید مسکن می‌توانند دریافت کنند و مدارک آنها توسط بانک بررسی می‌شود، از این رو امکان سوداگری از بین می‌رود.
- پس از دریافت وام سند ملک در رهن بانک باقی می‌ماند اما به نام متقاضی سند ثبت می‌شود.
جمع‌بندی
اوراق مسکن (تسه) اوراق بهاداری است که بانک مسکن به‌عنوان تسهیلات برای متقاضیان خرید یا ساخت ملک مسکونی در نظر گرفته است. افرادی که توانایی پرداخت مبلغ خرید مسکن یا ساخت آن را ندارند، می‌توانند نسبت به خرید اوراق وام مسکن اقدام نمایند. متقاضیان این وام باید از شرایط وام اوراق مسکن مطلع شوند، برای این کار مشورت با کارگزاران و یا کارمندان بانک مسکن توصیه می‌شود. اما یکی از شروط اصلی آن قدمت ملک است که نباید بیش از ۲۵ سال باشد. مبلغ این وام با توجه به وضعیت تأهل و شهر خرید ملک متفاوت است. قیمت اوراق مسکن باتوجه‌به میزان عرضه و تقاضای آن در بازار فرابورس تعیین می‌شود. همچنین نرخ سود انواع وام مسکن بدون سپرده ۱۷٫۵درصد و مدت‌زمان بازپرداخت آن ۱۲ سال است.
